Sommario Esecutivo
Il mercato immobiliare svizzero affronta il biennio 2025-2027 con grande resilienza. Le previsioni indicano un incremento medio dei prezzi del 3-4% nel 2025, seguito da una crescita del 2-3% annuo nei due anni successivi. Si tratta di una fase di normalizzazione che segna il passaggio da un’espansione accelerata a una crescita più sostenibile.
Questa solidità si fonda su tre pilastri: una politica monetaria accomodante, una domanda demografica stabile e un’offerta abitativa cronicamente insufficiente. Il rischio di una bolla è valutato come “moderato” dall’UBS Swiss Real Estate Bubble Index. In assenza di shock esterni rilevanti, una correzione generalizzata dei prezzi appare improbabile.
A livello regionale, tuttavia, emergono differenze sostanziali. Le zone alpine e la Svizzera centrale mostrano tendenze più dinamiche, mentre l’arco lemanico e la Svizzera nord-occidentale restano più stabili. In questo contesto, i criteri ESG diventano determinanti nel definire il valore di un immobile e nel mitigare i rischi a lungo termine.
La Svizzera si conferma così un “porto sicuro” per il capitale, grazie alla sua stabilità politica, economica e valutaria, attrattiva per investitori in cerca di protezione del patrimonio.
Capitolo 1 – Il Contesto Macroeconomico: Le Basi della Stabilità
1.1 Politica Monetaria: La Spinta della BNS
Nel 2024 e 2025, la Banca Nazionale Svizzera ha ridotto progressivamente il tasso guida fino a raggiungere lo 0,0% a giugno 2025. Tale politica, finalizzata a contenere l’apprezzamento del franco e stimolare l’economia, ha comportato un drastico calo dei tassi ipotecari (1,6% per mutui decennali), incentivando l’acquisto di immobili.
La BNS, pur non mirando a sostenere direttamente il mercato immobiliare, ha generato un impatto favorevole sul comparto residenziale. Per bilanciare gli effetti, utilizza strumenti prudenziali, come il cuscinetto anticiclico di capitale per le banche, per prevenire un surriscaldamento del credito ipotecario.
1.2 Un’Economia Stabile e a Bassa Inflazione
Il PIL è atteso in crescita tra l’1,2% e l’1,6% nel 2025, con un’inflazione compresa tra lo 0,4% e lo 0,9%. Questo contesto favorisce la pianificazione finanziaria e rafforza la fiducia nei mercati immobiliari, rendendo più prevedibili rendimenti e flussi di cassa.
1.3 Franco Forte e Attrattività Internazionale
La stabilità del franco svizzero consolida la reputazione della Svizzera come “bene rifugio”. Gli investitori, attratti dalla solidità sistemica del paese, considerano l’immobiliare svizzero un asset strategico per proteggere il patrimonio in contesti di crisi internazionale.
Capitolo 2 – Dinamiche del Mercato (2025-2027)
2.1 Prezzi in Moderata Ascesa
La crescita dei prezzi si mantiene positiva ma rallentata: +3-4% nel 2025 e +2-3% annuo nel biennio successivo. Questo rallentamento è una normalizzazione e non un’inversione di tendenza, anche nel segmento di fascia alta.
2.2 Rischio di Bolla: Controllato e Localizzato
L’UBS Real Estate Bubble Index si attesta su valori moderati (0,29). L’equilibrio tra prezzi, affitti e redditi rimane sotto controllo. Tuttavia, alcune zone come i Grigioni o Einsiedeln mostrano segni di surriscaldamento, al contrario di aree più stabili come Ginevra.
2.3 Domanda Forte, Offerta Debole
L’immigrazione netta e l’afflusso di lavoratori ad alto reddito alimentano la domanda. Nel 2025 si prevede la costruzione di 42.000 nuove unità, contro un fabbisogno di almeno 50.000. Il tasso di sfitto è ai minimi storici (1,08% a livello nazionale, 0,44% a Zugo). Le famiglie medie sono sempre più escluse dal mercato, mentre dominano gli acquirenti ad alta disponibilità economica.
2.4 Settore Costruzioni: Costi Elevati, Produzione Bassa
I costi di costruzione restano elevati, mentre i volumi sono insufficienti. La scarsa nuova offerta rende gli immobili esistenti sempre più richiesti, consolidandone il valore.
Capitolo 3 – Geografia del Mercato
3.1 Una Mappa a Più Velocità
I prezzi variano fortemente per cantone: da oltre 15.000 CHF/m² a Zugo e Zurigo, fino a meno di 5.000 CHF nel Giura. Le disparità tra domanda e offerta rendono necessaria un’analisi specifica per ogni area.
3.2 Dove Crescono di Più
Gli hotspot si concentrano nei Grigioni, Alto Vallese, Oberland Bernese, Zurigo e Svizzera centrale. Al contrario, Ticino, Lago di Ginevra e alcune aree urbane mostrano una crescita più contenuta.
3.3 Segmento Lusso
Il segmento di fascia alta è in espansione. Le vendite di immobili sopra i 15.000 CHF/m² sono aumentate del 20%. Questo mercato risponde a logiche globali e meno alla politica monetaria locale, attratto da privacy, fiscalità e prestigio.
Capitolo 4 – Normativa e Investimenti Esteri
4.1 Lex Koller: Regole per gli Stranieri
La Lex Koller limita l’acquisto di immobili da parte di stranieri residenti all’estero. Le eccezioni riguardano:
abitazioni primarie per residenti con permessi B o C,
immobili commerciali,
case vacanze in cantoni specifici.
La normativa richiede autorizzazioni cantonali e rispetta limiti precisi su dimensioni e uso.
4.2 Stabilità come Vantaggio Competitivo
La Svizzera offre un “premio di stabilità” nel valore degli immobili. La combinazione di neutralità, protezione patrimoniale e continuità istituzionale rafforza la domanda da parte di investitori esteri.
Capitolo 5 – ESG e Transizione Verde
5.1 ESG: Da Etica a Strategia
La sostenibilità è un nuovo parametro di valore. Gli edifici certificati Minergie o conformi a standard come GRESB mostrano prestazioni migliori in termini di occupazione, rendimento e valore di rivendita.
5.2 Regole e Indici
Strumenti come GRESB e SSREI, insieme a regolamenti UE (CSRD, SFDR), stanno standardizzando il linguaggio della sostenibilità. Gli investitori sono spinti a integrare questi criteri per minimizzare rischi e valorizzare asset.
Capitolo 6 – Strategie per l’Investitore
Investitori orientati al Capital Gain
Concentrarsi su zone ad alta crescita: Grigioni, Vallese, Svizzera centrale, sobborghi urbani.
Scegliere progetti con potenziale ESG: ristrutturazioni, certificazioni verdi.
Investitori orientati al Reddito
Scegliere immobili residenziali di qualità in città come Zurigo e Ginevra.
Diversificare con immobili commerciali, non soggetti alla Lex Koller.
Considerare l’acquisto come parte di un portafoglio globale.
Due principi universali
Analisi di micro-mercato: il rischio è locale, non nazionale.
Due diligence ESG: la sostenibilità non è più opzionale.
